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自然現象によってもたらされる災害は、人間がコントロールすることができない「天災」です。しかし、そのリスクに備えることは可能です。賃貸経営においても、対策を講じておくことが重要です。 近年、集中豪雨や台風等による被害が相次いで発生しており、また、雨の降り方が局地化、集中化、激化しています。 集中豪雨や台風 による自然災害は、時として住まいにも大きな被害をもたらします。物件や家財が被害に遭った場合は、火災保険でその損害を補償することができます。 物件エリアの浸水リスクの把握 まず物件がどのぐらい水害に遭いやすい場所にあるのかを知ることが重要です。立地により対策の内容も変わってくるからです。 国土交通省や 各自治体が作成している「ハザードマップ（被害予測地図）」で、物件所在地の水害リスクを確認しておきましょう。 国土交通省： ハザードマップポータルサイト 建物自体のリスクの把握 ① 「地下や半地下」がある物件は要注意！ 地下には水が流れ込みます。半地下の駐車場がある場合や、地下に車両を収納する機械式駐車場がある場合は注意が必要です。水深が26cm以上を超えるとドアが開きにくくなるため、土のうや止水板等による防水対策が必須です。また、浸水リスクが高いエリアでは、事前に車の移動を促す等の対策が必要です。 ② 屋上やバルコニーも要注意！ 雨漏りで入居者様の衣類や家具等が汚損・破損した場合、オーナー様が補償の義務を負う可能性があります。台風等が直接的原因であれば火災保険で対応可能ですが、老朽化が原因の場合等は保険が下りないケースもあるため注意が必要です。 雨漏り防止の為、窓周りのシーリングや屋上の防水が劣化していないか、屋上のドレンに落ち葉等ゴミが溜まっていないか、定期的な点検や清掃が必要です。 オーナー様が日頃からできること ① 火災保険の補償内容の確認 万が一に備え加入している火災保険に水災 補償 がついているか、補償内容は十分確認しておきましょう。水災補償では台風や大雨により発生した洪水や高潮、土砂崩れ等の損害を受けた際に補償されますが、一定の条件を満たさないと補償されないこともある点注意が必要です。また、契約が古く補償内容が見合っていない場合は見直しが必要となることもあると思います。なお、地震や津波による被害は火災保険の対象外となります。 ② 災害時の対応マニュアルの作成 いざという時にスムーズに対応できるよう、各種連絡先や確認すべき事項・確認先を一覧にしておくと便利です。 ③ 入居者様への働きかけ 建物の掲示板等を通じて情報提供や注意喚起を行ったり、防災・避難訓練を実施することも被害の抑制につながります。 【掲示物の例】 ハザードマップ 避難経路 バルコニー使用に関する注意喚起（強風時物を置かないこと、排水管が詰まっていないか確認する等） もし被災してしまったら… 台風や集中豪雨がおきた際、まずは居住者の安全や物件の状況を確認したいところです。しかし、そのような状況下では連絡が繋がりにくくなったり、管理会社に確認をお願いしたくても対応に時間がかかってしまう事が多いでしょう。 物件が被害にあってしまった場合は、損害箇所や被害の程度がわかる写真を撮っておくことが大切です。保険の申請には、写真や修理の見積り、罹災（りさい）証明書などが必要です。役所に罹災証明書の申請をする際にも写真があると良いでしょう。自分で撮影できない箇所は、業者に見積り依頼した際に撮っておいてもらいましょう。 全壊したり解体する必要があるほど大きなダメージを受けてしまった場合、「被災者生活再建支援制度」が利用できることがあります。「被災者生活再建支援制度」とは、自然災害によって住めなくなった世帯に支援金を支給し、生活再建を支援するものです。この制度が適用されるかは地域の被害の程度によるもので、市町村からの公示で確認するようにしましょう。 最後に… 台風・豪雨はある程度事前に予測できますが、ハザードマップで危険区域に指定されていなかった地域でも大きな被害が出ることがありました。天気の急変による災害に対応できるよう、日頃から対策を万全にしておきましょう。 屋根やバルコニーなど気になる場合は、 お付き合いのある業者さんにお願いしてみましょう。朝日リビングも無料で点検可能です。

メンテナンスのタイミングを逃してしまうと、後になって高額な補修費用が掛かってしまったり、大切な財産であるお住まいの資産価値が下がってしまうこともあります。 前回防水工事をされた時期はいつでしょうか？ 周期は工法によって差がありますが、おおよそ10～15年周期で防水工事を行なうのが一般的です。防水機能が失われる前に修繕することが大切です。 具体的には、屋根、屋上や、ベランダ等などからの漏水を防ぐための工事です。 ご存知のとおり水分は建物の大敵です。建物内部に浸入してしまうと、躯体強度を下げる原因になります。 また建物内部に浸入した雨水は、壁や天井を変色・劣化させ、美観を損ねます。 さらに、カビの発生原因ともなるので、ぜんそくやアレルギーといった健康被害も引き起こしかねません。 屋上防水が建物の寿命を大きく左右する 普段、あまり屋上に上がることはないと思いますが、屋上は常に紫外線や雨水にさらされている部分なので劣化しやすい部位と言われています。いくら防水対策を施したとしても恒久的には防水できません。定期的な防水メンテナンスをすることが建物の保全に繋がります。 防水メンテナンスはまずは築10年目を目途に！ 屋根・屋上・ベランダ・バルコニーなど、表面塗膜(トップコート)の機能が落ちてくる頃合いです。 防水工法は「アスファルト防水」や「シート防水」など、多岐にわたりますが、殆どトップコート施工は行われます。 日々劣化していきますので、水分の躯体内への進入を防ぐためにも、また建物を長く保つためにも定期的なメンテナンスをお勧めします。 築25年前後で場合によっては屋根の葺き替えを！ スレート屋根の耐用年数は25年と言われています。 前回のメンテナンスから10~15年経過していればそろそろ寿命です。 「雨漏りしているわけでないのに葺き替えするの？」 とお思いの方もいるでしょうが、雨漏りしてからですと、目に見えない躯体へのダメージがあるかもしれません。また、染みた天井のクロス替えなども必要になってきますので余分な出費を覚悟しなければならないでしょう。 もちろん防水工事という点では、屋上だけでなく廊下やバルコニーにも専用の防水を施すなどいろいろ対策が必要です。屋上と合わせて点検してみましょう。 既に起こってしまった！～雨漏り・漏水～ 1つとは限らない！雨漏り・漏水の経路 雨漏りと漏水を止めるにはお住まいの総合的な診断が必要です。 例えば屋根から雨水が浸入している場合でも、「その部分だけなのか」「屋根の他の部分からの浸入はないのか」などの判断は非常に困難です。 また雨水の浸入箇所と思われる部分を見つけても、無闇に塞いでしまうのはお勧めできません。水や水蒸気の流れをブロックしてしまうことで、余計に悪化させる場合があります。 ① 屋根から 最上階の天井に染みがある場合、殆どは屋根からの雨水進入です。 ② 雨漏部分の真上が侵入箇所とは限らないケース 「雨漏りの原因は真上から」と考えがちですが、他方から伝って全く違う部屋で起こる場合もあります。 ③ 外壁から 雨漏りというと屋上・屋根からというイメージがありますが、外壁のクラックなどからの進入もあります。 ④ バルコニーから 下階の雨漏りの多くはバルコニーやベランダが原因とされます。 ベランダ内部などに溜まった水がうまく排水できないと起こる可能性が高まります。 ⑤ 水道管から 建物に問題が無くとも水道管等の配管から漏水もあります。 また上記ケースの複合型のトラブルもあります。 雨漏箇所が１つだけとは限りません。複数箇所から雨水が侵入している場合もあります。 いずれの場合も素人での判断は難しく、専門家による専門機器を使用した調査が必要となります。 こんな時は早めに工事の検討を！ 屋上防水修繕工事をしたほうがよいサイン ルーフバルコニーがある下階は注意が必要 広く開放感があり、日当たりも良いところが多く人気のあるルーフバルコニー。 階下の屋根部分に作られたバルコニーのことを指し、こちらも屋根や屋上と同様の注意が必要です。 排水ドレンにゴミは溜まっていませんか？ またひび割れや色褪せなどの劣化などはないでしょうか？ もし下階の天井のクロスに膨らみや、浮きがでているなと思ったら要注意です。 すでに漏水が始まっている可能性が大きいと考えられます。 ルーフバルコニーの防水劣化のトラブル例 台風通過後、排水ドレンの詰まりによりプール状態に…下階のお部屋では雨漏り被害が… 既に複数の雨漏り経路ができている状態で、総合的な防水修繕が必須となりました。 シーズン毎にチェックしたい！防水メンテナンス 点検といっても、無理に屋根や屋上に絶対のぼらないでください。危険です！ 目視だけで充分ですので、気になるところを見つけたらまずはご相談ください。

通常の修繕工事のタイミングに、ちょっとしたアイデアを加えることで入居者にアピールできる物件に生まれ変わります。 お金をかけて修繕工事をするのであれば、入居者・入居希望者に響く修繕工事にしませんか？ 廊下や階段などの共用部における事例をいくつか紹介いたします。どれも修繕工事にちょっとしたアイデアを足すことで意匠性がアップしている事例となっています。 そろそろ共用部などの修繕を考えている方は、ぜひ参考にして頂ければと思います。 共用廊下腰壁の天端 共用廊下腰壁の天端はクラックが入りやすいうえに屋上と同様、雨風にさらされる非常に過酷な場所ですので、弊社では天端に防水を行うケースが多いのが現状です。 Before After 通常の仕上がりですとこのように、塗膜防水の場合グレーで仕上げるのが一般的ですね。 しかしご存じの方もいらっしゃるとは思いますが、塗装防水でしたらこんなふうに色を変えることができます。 明るくやわらかい印象になりましたね。外観のイメージや物件のテイストに合わせて色を変えて施工をすることができます。細かいところですが、デザインは細部に宿る…なんて言葉もありますので。 軒天の天端 ほかにも軒天の天端も同様です。 Before After 外観のテイストにあわせてベージュに仕上げていることで、外からの印象が格段にあがります。ナチュラルテイストにグレーの塗膜防水色はあまり入れたくないですよね・・・・ 一部だけ浮いている色を使うと、やたら強調して見えてしまうことがあります。通常のグレーが、良い感じでアクセントになるのであれば問題ないですが、全体のテイストに合わなかったりアクセントにもならない場合、やってみる価値はあると思います。 共用階段・非常階段 階段も同様です。こちらの物件は地上５階建てで 2 方向に階段があるのですが、入居者があまり使用していない階段についてはこのように。 Before After テイストに合わせて、ベージュに防水をしました。ちょっとした工夫で、修繕工事でも入居者の心を惹きつける物件をつくることができます。 共用廊下の天井 最後に共用廊下の事例ですが、天井の色でこんなにイメージが変わります。こちらは塗装です。シックな黒と爽やかな白、どちらがお好みですか？ 長尺シートあれこれ（共用廊下） ここからは、修繕工事に＋αしてやっておくと効果的な工事をご紹介します。今回は長尺シート（防滑性ビニル床シート）です。防水機能はありませんが、滑りにくい、汚れにくい、遮音効果といった特徴のあるシートで、じつは意匠性にも大変優れています。 例えばマンションの共用廊下が Before After ベージュの塗装色と防水材のグレーで落ち着いた配色ではありましたが、全体の物件イメージに合わせてこのように変えました。 ダークブラウンで強弱を出し、高級感のある分譲マンションの共用廊下のように変貌をとげております 。 長尺シートあれこれ（ベランダ） ベランダの長尺シートもご紹介します。 Before After 写真のように室内からのテイストにあわせ長尺シートを施すケースも増えてきました。長尺シート１つとっても、改修専用につくられたもの、新築向けに商品開発されたものもあり、意匠性が年々高まってきています。 商材もただデザイン性で選ぶのではなく、どれを使うと空室対策として効果的なのか、入居者ターゲットによく見えるのかを、これを考え選択することが重要です。 大事なポイント 前回も記述させていただいので重複しますが、上記でご紹介させていただいた事例も、修繕工事のタイミングで塗装防水や長尺シートの選定にちょっとしたアイデアを加えて変貌したものです。 大事なポイントとしては下記のとおりです。 ①塗装の色を組み合わせることは思った以上に難しく、カラーコーディネートのセンスが問われます。組み合わせやバランスを間違えると、それはそれは無惨な姿になってしまい、次の修繕時期まで入居者も望めなくなってしまいます。 ②この物件にはどんな人に住んでもらえる見込みがあるか、といった入居者ターゲットの分析力も必要とします。 修繕時期が近づいている方で、予算があまりとれず修繕にしか手が回らないけど空室は気になるというかたは、ぜひ弊社の建物診断をご利用いただき、ご相談ください。 診断・ご相談は無料ですのでぜひご活用ください。

サイクリストが増えている昨今、駐輪スペースにまつわるお悩みをスッキリ解決しましょう。 近年電動付き、チャイルドシート付、スポーツバイクなど自転車の単価も高騰化している中、自転車が整頓されていない駐輪場や駐輪スペースが十分にない物件では、入居者が日々不便を感じていたり、内覧に来られた方へもマイナスの印象を与えてしまうかもしれません。 隠してスッキリ！ 総戸数64戸の学生マンションの事例です。 戸数分ある自転車の数が膨大で、エントランス全体の中で、真っ先に駐輪場の煩雑さに目が良く状態でした。 Before そこで駐輪場に横貼りのウッドフェンスを施工し、目隠しとしました。 After 更にただの目隠しで終わらずに、マンションの銘板とウェルカムウォールを組み合わせました。 エントランスがより際立つデザインとなり、外からの視線が気になる一階入居者の目隠しもできる一石二鳥のアイデアです。 移設してスッキリ！ エントランスに無造作に置かれた自転車が目立つ物件でした。 Before そこで、こちらの物件には建物の裏手に空きスペースがあったため、そちらに駐輪スペースを移設させました。 After① ただし、それだけではこれまで同様に駐輪されてしまうため、ポストと宅配ボックスをエントランスに移設しました。 After② 郵便物を取り出す動線上に駐輪し辛くなり、エントランスがスッキリと見違えました！ 美観を高めたことで、物件の価値が高まり、空室3部屋が全て埋まりました。 専用スペースでスッキリ！ 世帯数分の駐輪スペースが十分に確保されていない物件でした。 Before そこで、廊下の端にあった植え込みを一階入居者専用の駐輪スペースにリノベーションしました。 After ここで一工夫。 1部屋ごとに床面の色を変えています。 こうすることで、入居者はストレスなく駐輪できるようになりました。 室内収納でスッキリ！ 自転車を趣味として楽しむ人々の増加によりブームが続き、高級な自転車を所有する方が増えてきています。 ターゲットを自転車好きなサイクリストに定め、盗難の危険性や雨風にさらされ劣化が懸念される屋外の駐輪スペースではなく、室内に自転車を飾れるお部屋をコンセプトとしました。 After 交換用タイヤや工具などもディスプレイしながら収納でき、室内で自慢の愛車のお手入れもできます。 リノベーション後、ターゲットに定めたサイクリストの入居が決まりました。 共用駐輪場の駐車台数も減って、共用部がスッキリしました。 おしゃれにスッキリ！ トレンドに敏感な若い世代に向けて、駐輪場をぷちっとリノベ！ 自転車のイラストがおしゃれなピクトサイン（誰が見ても分かる視覚記号）をつけたり、 自転車型のサイクルラックや盗難防止チェーンを掛けられるタイヤ止めを設置するなど、少しの工夫で、他物件との差別化になります。 今住まわれている入居者だけでなく、今後入居される方も、共用部の美観を整えることで、 安心して住める魅力ある物件へ生まれ変われます。 皆さんの所有の物件周りの現状はいかがでしょうか？ 建物だけではなく、周りの環境や、どのように見えているのか、把握することはとても大切です。 まずは建物の劣化診断からはじめてみませんか。 診断・ご相談は無料ですのでぜひご活用ください。

「1階が空き店舗で、退去後なかなか入ってくれない…」 そんな物件をお持ちのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか？ 店舗スペースを住居へとリノベーションし、即入居獲得に成功した事例をご紹介します。 大型のショッピングモールやメルカリなどの個人売買など、消費者のショッピング形態が多様化し商店街や路面店などの実店舗が減っている現在、テナントで空室を埋めることは容易ではありません。 これからご紹介するのも、退去後すぐに相談があり、テナントの需要も踏まえて賃貸部屋にコンバージョンした事例です。 デメリットだった「１階」をメリットに変えたプランニング 物件は最寄りの駅は開発が進み、都心までもわりと近いエリアに。1階ということもあり20代～30代前半の社会人男性層に向けたお部屋をプランニング。ポイント①～④に沿ってご紹介します。 ① 自転車も停められるスペースとRの壁 駐輪場がない建物のため、部屋の中に自転車をとめるスペースを作りました。どうしても物が増えてしまいがちな若年層にとっては玄関土間・収納スペースとしても活用できます。 賃貸には珍しいR型の壁は、このお部屋の“間取り”としてもポイントです！！ Before After ② 既存を生かしてデメリットを解消する もともとトイレの窓があった場所に、浴室を新設。窓付きのお風呂は清潔感があり若年層にも人気です。 Before After ③ 男だって対面キッチン 対面キッチンは女性だけでなく男性でもオシャレとして好まれます。彼女を部屋に呼んだときにアピールできるモテ男ポイントのひとつだとか・・・。 Before After ④ 外に占有スペースを確保 ベランダ側の外は専有スペースとして使用できるよう、避難経路も確保した上で隣の部屋との間にフェンスを設置しました。 Before After また玄関扉と窓サッシに加え、自転車をスムーズに入れられるようにスロープも新設しました。こういったスペースも１階にしかできないところですよね。 Before After その他の施工写真 アクセントクロスに打ちっぱなしのコンクリート調を選定。奥に見えるワインレッドのクロスと掛け合わせムードある空間を演出。 こちらの物件は募集開始後即入居が決まりました。 もちろん、テナントとして募集することで入居が絶対決まらないわけではありませんが、こちらの物件はエリア的に賃貸部屋としての入居のほうが、より可能性があると、オーナー様との話し合いできまり、コンバージョンすることになりました。 これも建物診断で、しっかりエリアの調査を行い、オーナー様と話し合いをした結果です。 ご所有の物件を今後、どうしていくか、まずは建物診断からはじめてみませんか。 診断・ご相談は無料ですのでぜひご活用ください。

「猫共生型住宅」は入居者を取り込む大きな強みとなります。競合物件がまだまだ少ない為、入居期間が長くなることも見込めます。 90年代に多く流通したロフト付き物件ですが、近頃は「夏暑い」「掃除しにくい」などの理由で、入居者からも敬遠される傾向があるようです。 そこで今回は比較的空室要因になりやすい、ロフトを活かした内装事例をご紹介します。「お金をかけるだけがリノベーションではない」という事例でもあります。 低迷するロフト付き物件に「猫」を ロフトの魅力のひとつが「天井高で開放感がある」ことです。じつは私達人間以外でも、この高さを愛して止まない方々がいるのです。 それが「猫」です（笑） 近年ペットとして飼う人が増加している猫ですが、爪とぎや臭いの問題から敬遠されるオーナー様も多く、その需要に賃貸物件の供給が追いついていない現状があります。 じつはそれがチャンスだったりもします。 これから紹介する事例も、近隣にペット可物件はあれど小型犬のみ可の物件が数件だけで、猫可に至っては10㎞先まで０件でした。そのため近隣物件にない希少性をアピールできると考えました。 コンセプトは「猫共生型住宅」 物件は１R＋ロフト、立地が悪いことなども重なり築６年のデザイナーズにもかかわらず９室中2室が長期空室でした。大掛かりな改修は必要ないものの、他の物件とはあきらかに違う”住みたい”と惹きつける「コンセプト」を立てる必要がありました。 ロフト付き、近隣に猫可がない、この2つの条件も相まってたどり着いたコンセプトが「猫とゆったり快適に暮らせる猫共生型住宅」です。 ペット可…と言うより、「猫も人も快適に暮らせる」ことがポイントです。 猫は高いところを好む習性があるものの、なんと降りるのは苦手な生き物なんです。安全に降りられるようキャットタワーと飾り棚にもなるキャットステップを設置しました。 これで自由に行き来して、運動不足解消とストレスを発散し、猫が安心してロフトで寛ぐことが出来ます。 キャットタワーの柱部分にも爪とぎが付いています。遊ぶためだけでなく、お部屋を守る役割も果たす一石二鳥のアイテムです。 こんな可動棚を設置してキャットステップとして活用するのもありですね。 変えたのは3点だけ！ 猫ではなく入居者さんの使い勝手を考え、簡易的な可動棚とフックでキッチングッズがかけられるレールを設置しました。（※吊戸棚がなかったので） このキッチン棚と、先程のキャットステップ代わりのウォールシェルフ、キャットタワーの3点のみです。猫用アイテムの設置がメインのため施工の費用はとても安く抑えられています。 他にもある猫共生型賃貸に向いている部屋タイプ ロフト付き物件の他にも「猫共生型物件」に向いている物件があります。 例えば… 【出窓があるお部屋】 こんな姿、記憶にある方もいらっしゃるのではないでしょうか。 【メゾネットタイプ】 特に２階です。活用方法は階段部分を活かしたこんな感じです。 「猫共生型住宅」のポイント 今回ご紹介した「猫共生型住宅」の事例のポイントは、下記の２点です。 お部屋の特徴（ロフト・メゾネットなど）を活かす 猫の習性を知りながら取り入れる また、しっかりルール（去勢・ワクチン接種・2匹まで等）を示しておくことは絶対必要です。 それが守れていれば「猫共生型住宅」は入居者を取り込む大きな強みとなります。競合物件がまだまだ少ない為、入居期間が長くなることも見込めます。ただ単に部屋を猫可にするだけでなく、ちょっと事例のような猫の習性を踏まえた要素を足してみるのも良いかと思います。 私達朝日リビングは、空室で困っている・満室を維持したいオーナー様と一緒に、もっとも良い改修方法を考えます。どんなデザインが良いか、限りある費用面でどんな事ができるか…など、ぜひご相談ください。

雨漏りや漏水の前兆は見つけにくく、見過ごされやすいです。入居者から苦情の連絡があって、はじめて漏水していると分かったという事もよくお聞きします。入居者の家具に被害が出たり、大掛かりな補修工事が急に必要になったりしないように、今回は日頃から簡単にできる、漏水チェックのポイントを４つご紹介します。 近年は梅雨や台風に加え、線状降水帯の発生やゲリラ豪雨など、従来では想定できなかった量の雨が降ることが多くなりました。そのため、防水のわずかな劣化や、排水口のつまりなどが原因で漏水に至るケースが増えてきました。 どこをどのようにチェックすればいいのか、ご紹介します。 チェックポイント1⃣：屋上 写真①のように、屋上の床面がまだらになっていたり、写真②のように細かいひび割れや膨れがあったら要注意。防水面が劣化しています。陸屋根はいわばプールの底のようなものなので、防水面に穴が空いたりすると雨漏りにつながります。屋上防水の状態は常日頃からチェックしておきましょう。 チェックポイント2⃣：屋根 スレート屋根に登るのは危険ですので、遠目で見ても分かるポイントをご紹介します。 写真③のように屋根が明らかにまだらに見えるようであれば要注意。まだらに見えるのは、直射日光による紫外線や風雨に曝され続け、表面を保護する塗膜が劣化して褪色しているためです。また、写真④のように既に塗膜が細かく剥離していてカビが発生している場合もあります。その場合は、撥水力が低下しているので、屋根材に浸透した水分が下地まで到達してしまいます。下地の状態によっては雨漏りの原因となりますので、注意が必要です。 チェックポイント3⃣：ドレン （排水口） ドレン（排水口）に、土や落ち葉などが溜まっていないか確認しましょう。 写真⑤は風で運ばれてきた土や落ち葉などが堆積して、ドレンが完全に埋まっている状態です。完全に排水できなくなっているので、雨が降ると逃げ場のない雨水が大量に屋上に溜まります。 防水していたとしても屋上 にはプールの様に大量の水を溜めるほどの力はないため、防水が劣化していなくても重大な漏水につながる可能性があります。 ドレンは日頃から清掃しておきましょう。 チェックポイント4⃣：ベランダ ベランダも屋上と 同様に注意が必要です。 この写真の様にヒビ割れていたり、塗膜の剥離などが見られたら防水能力が低下しています。また、苔・カビの発生している場合は水はけが悪くなっている証拠です。 「部屋の漏水の原因が上階のベランダ」 というのはよくある事例です。 退去後のリフォームのタイミングに、ベランダの状態もチェックしておきましょう。 建物が濡れていると原因を特定することが難しいため、雨が止むのを待つことになります。その間も雨漏りが続き、入居者の家財道具などにも被害が 出る可能性があります。 そうならないためにも、日頃からチェックしておくことが必要です。 今回は誰でも一目でわかる、雨漏り･漏水対策のチェックポイントについてお伝えしました。 勿論、漏水の原因はこれ以外にも沢山あります。 ご自分で見ても分からないときや、上記の異常が見られた場合は、弊社にご相談ください。

今年も大雨シーズンが到来します。近年は、異常気象による強い台風やゲリラ豪雨によって、経験したことがないほど大きな被害にあったオーナー様や管理会社様もいらっしゃるかと思います。物件への被害を事前に防ぐことができるよう、朝日リビングが頂いた依頼内容を検証し、対策を紹介します。 近年、台風の勢力・威力は増し、各地で甚大な被害をもたらしています。台風被害による朝日リビングへの依頼内容を検証したところ（※）、その 7 割近くに、ある共通点がありました。 それは「築古木造物件の屋根の修繕」です。心当たりがある方はぜひ以下の記事を参考にしていただけたらと思います。 （※2018年に関西方面を直撃した台風 21 号、2019年に関東を襲った台風 16号・19 号の後に依頼を頂いた内容をもとに検証） 台風16号・19号における被害状況 2019年の台風16号・19号による被害を受けたオーナー様や管理会社様からのご依頼は、神奈川県と千葉県だけでも350件を超えました。 そしてそのうち約7割近くが、「屋根」の板金交換・葺き替えのご依頼でした。中でも強風で屋根材が剥がれ棟包み（むねづつみ：屋根の頂部）が破損するケースが多く報告されており、そのほとんどが築30年以上の木造アパートだったのです。 釘固定屋根の対策 築古のアパートだと、屋根材の固定にビスではなく「釘」を使用していることや、釘で固定する「貫板（ぬきいた）」自体が経年で腐食してしまっている状態が多く見られました。写真のように棟包みも同様です。 釘はビスよりも固定する力が弱く、経年とともにゆるみや浮きが生じてきます。その隙間から雨水が侵入して固定する屋根材や下地が腐食していきます。 この状態を放置しておくと、棟包みを固定する力が失われ破損したり、吹き飛んで二次被害を招く可能性もあります。 また、表面上は問題なさそうでも、取り巻く環境条件によっては下地の木が腐り、ビス止めでも固定する力が弱まってしまうことがあるので注意が必要です。 築古木造の屋根によく見られる問題と対策 よく見られる症状とその対策は以下のとおりです。（劣化状況によって対策方法が変わる場合もあります。） 対策① 「釘浮き」または「釘抜け」は、築年数が長ければ長いほど非常によく見られる症状です。釘を打ち直して隙間が生まれないようにコーキングします。 対策② 中の貫板が腐食してしまっている場合は、棟板金（むねばんきん）と貫板を交換します。 屋根の劣化・破損から雨漏りへ 屋根の劣化・破損は、お部屋の雨漏りにつながります。屋根だけでなく、外壁やバルコニーも同様です。点検する際は、漏水につながる兆候がないか、調査することをお勧めします。 ※雨漏りの浸入経路 見た目ではわかりにくい屋根の劣化 築20年以上（目安） 木造アパート 屋根の葺き替えを行っていない 近年の台風以降、屋根の点検を行っていない 近年の台風のダメージをそのままにしている 上記の物件は特に注意が必要です。 まずは実際に目視での確認が必要ですが、屋根を確認する際は危険が伴いますので、お付き合いのある業者さんにお願いしてみましょう。朝日リビングも無料で点検可能です。

空室対策のためのリノベーションでは、「内装リノベーション」が一番効果的とお考えの方は多いのではないでしょうか？ もちろん入居募集においてお部屋の様子は大事なポイントです。 しかし、いくら内装が綺麗でお洒落であっても、建物自体の美観や安全性、機能面が著しく悪いと、入居候補から外れてしまい、空室の目立つ物件となってしまいます。 ここでは、共用部のリノベーションとして空室対策に有効な、エントランス、駐輪場、ゴミ置き場、共用廊下、宅配ボックスにポイントを絞り、 6 つの事例を交えてご紹介します。 ■事例① 競合エリアで差別化をかなえた「エントランス」 物件の顔と言われるエントランスの魅せ方が空室対策の鍵を握ります。 なぜなら、収益性の観点から共用部への関心が低くなりやすい賃貸物件において、エントランスに特徴をもたせることで、他物件との差別化ができ、美観性に優れているだけで好印象を持たせることができるからです。 例えばこちらのようなハイツタイプのアパート。 特出した特徴がないために、周辺のライバル物件に勝てず、約1年半もの間空室が出ていました。 そこで、エントランスとアプローチに重点を置いたリノベーションをすることにより空室が埋まった事例です。 ▶▶詳細説明はコチラ「空室対策！入居者目線のポイントを抑えたリノベーション」 ■事例② 選ばれにくい1階の部屋の思い切った活用法 賃貸物件には、バルコニーの向きや、日当たり、眺望、部屋の形などの設計上の理由により「選ばれにくい部屋」が存在します。 そういった部屋では、なかなか入居が決まりにくかったり、決まってもすぐ退去されたりといった問題が生じます。 根本的な改善がしにくい悪条件の部屋でも、共用部の改善によって物件全体の価値を上げることができ、効果的な空室対策となる場合があります。 例えばこちらの賃貸マンション。 駐輪場がないために、エントランス内に自転車を雑然と置かれることが多く、物件の第一印象を損なわせる要因となっていました。 そこで、不人気だった１階の１室を思い切って解体し、駐輪場にしたリノベーション事例です。 ▶▶詳細説明はコチラ「不人気部屋を駐輪場に変えて防犯面と美観の向上」 3部屋あった空室は施工後にすべて埋まり満室に。さらに入居者からも高評価をいただきました。 ■事例③ 乱雑に止められがちな「駐輪場」の対策アイデア 設置しても気を抜くと乱雑になりやすい駐輪場。 ちょっとしたアイデアで整頓して止めてもらいやすい駐輪場にすることができます。 ▶▶詳細説明はコチラに「自転車散乱問題のスッキリ解決策5選」 ■事例④ 悪印象を持たれやすい雑然とした「ゴミ置き場」の改善案 ゴミ置き場は清掃を心がけていても、散らかりやすく、見た目も悪くなりがちですよね。 頭を悩ませておられるオーナー様は多いのではないでしょうか。 荒れたゴミ置き場は、現入居者のモラルが露呈するだけでなく、内見者に悪印象を与える要因になります。 写真のようにちょっとしたアイデアで印象良く綺麗な状態をキープすることが可能ですので、ぜひトライしてみましょう。 ■事例⑤ 「昼間でも暗い中廊下」の上手い魅せ方 外気の影響を受けにくい面がメリットである中廊下タイプの物件。 しかし自然光を取り入れにくいので、暗さが気になる人も多いと思います。 こちらの物件はそんな空間の暗さを敢えて活用した事例です。 ▶▶詳細説明はコチラ「暗い内廊下をクラシックホテルのような空間に」 ■事例⑥ 導入したい人気設備「宅配ボックス」の設置例 近年、賃貸の 人気設備ランキングで単身者・ファミリー共に常に上位にランキングされる宅配ボックス。 宅配サービスの利用増加に伴い、宅配ボックスの標準装備があたりまえとされる中、設置のない物件は競争力が劣ってしまいます。 後付けで設置できるタイプもあり、また国や所在地の自治体から補助金が出るケースもあるので、ぜひ設置を検討してみましょう。 まとめ このように、共用部のリノベーションは、他物件との差別化が図れたり、悪印象を持たれやすい部分の美観向上ができたりと、空室対策で重要なポイントになります。 対応できる箇所があれば早速着手してみましょう。 「うちの物件の共用部、どうかしら？」 ぜひ無料建物診断をご活用ください。 客観的に調査・分析し、報告させていただきます。

オフィスやテナントが入るビル・マンションでは、共用部が快適であることが、入居率を高める上でとても重要です。 下記の調査データによれば、企業が賃貸オフィスを選ぶ際、最終的な決定段階で「快適性」を重要視していることがわかりました。 この記事では、 賃貸ビル・マンション共用部の快適性を向上させたリノベーション事例をご紹介します。 ①エントランスの照明計画 こちらの事例は、エントランスの照明計画で共用部の快適性を改善した事例です。 この物件のエントランスはもともと、照明の照度が不足しているうえ、奥は日光がほとんど差し込まないため、昼夜問わず暗く冷たい印象でした。 この問題を解決するために照明器具の見直しや増設を行い、適切な明るさを確保しました。 女性を顧客とするテナントが多かったため、女性が入りやすい温かみのある色合いで統一し、暗さ対策で追加した照明もデザインを雰囲気に合わせました。 >> 詳細な事例内容はこちらへ ②共用スペースの充実 こちらはデッドスペースを活用し、新たな共用スペースをつくった事例です。 給湯室前の大きく広がった空間を活用し、ホッと一息つけるコーヒースペースを設けました。仕事に行き詰まった際の休憩場所として利用していただけます。 安心感を持てる空間にするため、落ち着いた配色を選びつつも、暗すぎないようにしました。 ③テナント案内看板に統一感を持たせる こちらは、インフォメーションボードを設置した事例です。 入居テナントがエントランスのあちこちに案内看板を掲示していたため、利用者にとって分かりづらい状態でした。 新たにインフォメーションボードを設置し、テナント案内を一か所に集約しました。 テナント利用者は目的の店舗を見つけやすくなります。 インフォメーションボードの横にフェイクグリーンを配しました。 緑を取り入れたことで、エントランスが心地よい空間に生まれ変わりました。 >>詳細な事例内容はこちらへ オフィスビルやテナントビルの共用部の快適性をアップさせる方法は他にもありますが、今回は3つ事例を紹介させていただきました。 ここで挙げた以外にも「どこを改善したら集客力のある物件になるのか？」といった疑問や不安がある方は、弊社の無料建物診断を活用してから、リノベーションについてご検討いただければと思います。

“スマホで部屋を探す”　引越しをする人が当たり前にするこの行動は、10年前の賃貸業界にはなかったプロセスです。スマホでたくさんの部屋を見比べて、気に入った部屋をピックアップしていきます。実際に内見する時にはどの部屋にするか、意思決定をほとんど終えていることが現代の部屋探しの特徴ではないでしょうか。 　ネット上の部屋探し激戦の中で、貴社の管理物件が選ばれるために『写真』は大切な要素です。今回は魅力的に見える物件撮影の10のポイントをお伝えします！ ポイント1　できるだけ広く撮る！ 　『できるだけ広く撮る』というのは、できるだけ部屋全体が写るように撮るという意味です。実際の部屋の大きさよりも広く見えるように撮るという意味ではありません。 　できるだけ部屋全体が写るように、できるだけたくさんの情報が写り込むように撮るためには部屋の角から撮ります。そして、背中を壁にピタッとくっつけて対角線上にカメラを向けて撮ります。窓やクローゼット、隣の部屋の扉など、できるだけたくさんの情報が入るように撮ることで、どんな部屋かがイメージしやすくなります。 ポイント2　明るくして撮る！ 　暗い物件写真は、それだけで魅力が減って見えてしまいますので、明るく撮る事は大切です。簡単な事に感じますが、明るく撮ることは意外と難しい事です。 　天気が悪い日に撮ったり、日が落ちてから撮ると暗い写真になります。最近のカメラは明るさの調整が簡単ですが、天気の悪い日や暗い時間帯に撮ると画質が落ちてしまうことがあります。できるだけ天気のいい日の明るい時間帯に撮影しましょう。また部屋の電気をつけて撮ることも大切です。いくら外が明るくても、室内は暗いものです。注意点としてはフラッシュは、できるだけ使わないことです。フラッシュをたくと、光が届く部分だけが明るくなり、部屋全体でみるとかなり不自然になってしまいます。 ポイント3　縦と横を使い分けて撮る！ 　廊下や玄関、洗面脱衣室やトイレなど、狭い空間では横位置で撮るよりも縦位置で撮る方がいい時があります。ポイント1のように広く撮って部屋全体を写したい時は横位置で撮り、狭い空間では、縦位置で撮るといいでしょう。 ポイント4　視線が通るように撮る！ 　 例えばリビングの写真を撮る場合、隣の部屋や廊下など、リビングの周辺がどうなっているかがわかるように撮ると、部屋全体のイメージがわきやすくなります。また洋室の場合はクローゼットの中、和室の場合は襖の中が見えるよう、扉を開いて撮ると、収納するイメージを持ってもらいやすくなります。 ポイント5　映えるポイントは必ず撮る！ 　部屋に魅力的な箇所がある場合は、忘れず撮りましょう。キッチンが機能的、洗面台が新しい、アクセントクロスがかわいい、飾り棚が使いやすくておしゃれ...等、その物件の魅力はしっかり伝えましょう。特に、入居者ターゲットを考えてリノベーションをした物件等では大切なポイントとなります。 ポイント6　設備はもれなく撮る！ 　お風呂や洗面化粧台、収納など誰もが必要な設備は必ず写真を撮りましょう。「写真が無いってことはこの部屋には洗面台が無いんだ」なんて勘違いされると、それだけで選ばれる可能性が低くなり、非常にもったいないです。お風呂、トイレ、洗面化粧台、クローゼット、エアコン、コンロなど、設備が差別化につながることがあります。あって当たり前の設備でもしっかり写真を撮りましょう。また、室内の設備だけでなく、共用部の設備をしっかり撮ることも大切です。 ポイント7　外観・共用部も忘れず撮る！ 　引越し検討者が気になるのは、専有部だけではありません。外観やエントランスは、物件の顔になるので大切な要素になります。部屋の中だけでなく、外観やエントランスなど共用部も撮りましょう。 　また、エレベーターやスロープ、宅配ボックス等、共用部の設備も重要な意思決定ポイントになるので、必ず写真を撮っておきましょう。例えば、小さい子供がいてベビーカーを押すお母さんはエレベーターやスロープがないと日常生活が大変ですし、オンラインショッピングが浸透している今では、宅配ボックスも重要な要素です。有る場合は、必ず撮りましょう。 ポイント8　水平＋垂直に撮る！ 　物件撮影に基本的なこととして紹介されることが多いのが水平・垂直に撮ることです。部屋全体を撮る時に水平・垂直になるように撮ることで、バランスが取れたきれいな写真になり、部屋のイメージが伝わりやすくなります。意外と難しいですが、するとしないでは写真の出来が違います。 　設備を撮る場合は、水平・垂直になるよう意識を集中するより、機能性が伝わるように撮ることが大切です。 ポイント9　視点を低めに撮る！ 　天井と床のちょうど中心あたりにレンズが来るように撮ると、バランスよく全体が写ります。天井と床の中心は、床から120cmくらいの高さになるので、顔の位置よりも低い位置になります。少し低く構えて撮ることで、天井と床の面積が同じくらいに映ります。 ポイント10　心を込めて撮る！！ 　 引越しは人生の中で大きなイベントです。新しい生活に希望を持って部屋探しをしている人たちに選ばれるように部屋の魅力を伝えたいですね。これまで伝えてきた撮影のポイントよりも、そんな気持ちを持って撮る事が一番大切かもしれません。少し前に比べて、部屋を比較しやすく、引越しをする事自体のハードルが下がっている現代では、写真等でしっかり伝えることがとても大切になっています。 いかがでしたでしょうか？ ネットでの物件探しが当たり前になっている今、写真は何よりも内覧につながるかどうかの鍵となっています。お金をかけてリノベーションしても、物件写真が良くないと水の泡となってしまうこともありますので、ぜひ参考にしていただけたらと思います。

ご存知の通り、建物には修繕を施さなければならない時期が必ずやってきます。 以前には、大規模修繕工事の周期は、おおむね10年周期と言われていましたが、現在では 12年程度とするのが一般的です。 これは、平成20年6月に国土交通省により策定された「長期修繕計画作成ガイドライン」によるところが大きいようです。 修繕時期が来れば、業者に声をかけて、建物診断を依頼し、見積を集めて...となるわけですが... ​ ちょっと待ってください！ あなたのマンション（アパート）に空室はありませんか？ 大規模な修繕工事を行う時こそ、普段はできない空室対策の手段を講じるチャンス でもあります。 ただ劣化箇所を補修するだけの工事に終わらせず、しっかりと物件価値を上げるために、大切なポイントを紹介していきましょう。 ① 今のニーズに合った建物に変身！ 前述の通り12年に一度のリニューアルです。経年による性能的な劣化を回復させるだけでなく、今の賃貸市場のニーズに合った外観にするのはこのタイミングしかありません。 ​ 新築当初は時代の最先端に見えた外観も、時が経てば時代遅れに映りますし、当時は無かったマンションが近所に建ったことで、実際より古びて見えてしまうこともあります。 また、ご自宅であれば、オーナーの好みで外観を決めるべきですが、賃貸マンションは「商品」ですから、いくらオーナーがピンクが好きだからと言って建物全体をピンクに塗り替えてしまうのはいかがでしょう？一般的に、（特に男性には）「住みたい」と思う人が少なくなると思われ、入居希望者が激減する可能性があります。 ​ そんな失敗をしないためにも、 賃貸市場の「今」を知って、入居層を想定したうえで、建物の修繕工事を行うことで、性能維持と入居率向上の為のデザイン変更が同時に行えます。 新築当時は最新だったけど... 賃貸市場の今に合わせたデザインに ② 不便やコストをまとめて最小限に！ 工事中は、建物が足場に囲われ、ベランダの使用は制限されます。入居者の方にとっては、「毎日知らない人が出入りしている」環境になり、決して快適とは言えない状況になります。 それだけ入居者の方々に不自由、不便を我慢していただいて行う改修工事ですので、出来るだけ速やかに終わらせたいものです。 例えば、ひび割れなどの経年による劣化部分を直し、外観をほぼ新築時同様にしたとしても、「奇麗にはなったけど、デザインも機能も昔のまま」で、お金をかけた割に、 入居者にさして喜ばれず、入居率も上がらない 。 そこで、入居率を改善しようと、エントランスのリノベーション工事を行い、それでも入居が振るわないから今度は各戸のインターホンをカメラ付きの物に取り換えて...と 何度にも分けて工事を行うと、 住んでいる人には「いつも工事してる。いつ終わるの？」と思われ、工事によって得られるであろう利便性（カメラ付きインターホンや綺麗な気持ちの良いエントランス等）よりも、度重なる工事に対してのフラストレーションが上回り、 退去の原因となりかねません。 これでは本末転倒です。 せっかくおしゃれにしても… カメラ付きインターホンにしたのに… またコスト面でも、大規模改修の時にやっておけば、同じ工程の一部としてお金をかけずに出来た事が、工事を分けてしまったが為に余分なコストがかかったりすることもあります。 たとえば、インターホンや照明器具などを交換するときに、元付いていた物の方が大きい為、新しく付け替える物の周りに露出した古い部分を隠すためだけに、お金を払って職人に塗ってもらった。などという無駄が費用が発生します。大規模改修時に行っておけばこういうことも一度で済み、無駄な費用も掛からず、仕上がりも美しいものになります。 いたずらに設備を新しくすれば良いというものではありませんので、改修工事を行う際には、入居率向上も見据えて、今の賃貸市場に必要な物は何か？を 考え計画を立て、 出来る工事は一度で済ませる方が、結局はお得に上がりますし、入居されている方への負担も少なくなります。 ③ 施工中は注目の的！ 人は、隠されている物、見えないものには、特に興味を惹かれます。 工事の為に足場が組まれたときに、町ゆく人は「どんなふうになるんだろ？」「いつ出来上がるんだろ？」と普段以上の興味と期待感をもってあなたの建物を見ています。 実際に弊社で工事をしていただいたお客様からも完工後に「工事中、ご近所からすごく興味津々で聞かれていた」といったお話をよく伺います。 つまり、普段は風景の一部でしかなかったマンションが足場で隠されることで「興味を惹く」マンションに変わるわけです。 これこそ絶好の宣伝のタイミングです。 引っ越しを検討している人も、「きれいなマンションになったらこっちにしようかな？」という興味を向けているかもしれません。 大規模改修には足場は必要不可欠な物。ならば、それを最大限に利用して、完成前から入居者募集のアピールをしておきましょう。 いかがでしたでしょうか？ 「修繕時期こそ空室対策のチャンス！」がどういう事か、お判りいただけましたでしょうか？ 賃貸市場の「今」を知り、入居者ターゲットを知り、修繕工事にちょっとの工夫、ちょっとの配慮をプラスするだけで「空室対策」になることを少しでも感じていただければと思います。 ​ 来年の入居シーズンを迎える前に、自分の物件ならどんなことができるか？どんな提案があるのか？　今の賃貸市場は？ご興味のある方は、ぜひ弊社の建物診断をご利用ください。