Search this site

賃貸物件においてもいわゆる「インスタ映え」するようなポイントをつくることが効果的です。 賃貸主力層となっている若い世代は、住みたい物件を自ら探して管理会社へ問い合せをする方も多いのではないでしょうか？ 調べごとをするのはGoogle検索よりもSNS。テキストよりもビジュアル（画像や動画）での情報収集に慣れ親しんでいます。 ということは、ネットに掲載する写真や間取りを魅力的に魅せる工夫が鍵になりますね。賃貸物件においてもいわゆる「インスタ映え」するようなポイントをつくることが効果的です。 「写真映えスポット」と「節約するところ」 どこもかしこも費用をかけて改修できる訳ではありませんよね。プランニングする上で考えなければならないことは、ズバり"費用の上手な割り振り"です。 私たち朝日リビングがプランニングで拘っていることは、賃貸物件のリフォーム・リノベーションは投資する「写真映えスポット」と「節約するところ」を上手にやりくりすることです。 1つの内装リノベーション物件から具体事例をご紹介します。 ターゲット層へ訴求する！　魅せ場のマトを絞ってアピールするネット戦略「1点豪華主義」 まずは「写真映えスポット」から。 設定したターゲット層「新婚夫婦」が写真を見て、入居後の楽しい生活をイメージさせるような「魅せ場」となるポイントを設定しプランを作ります。 Before：キッチンブース・玄関廊下 夫婦の生活の中心となるだろうキッチンと玄関廊下。それなりに経年を感じさせる間取りと設備ですね。そこを… After：キッチンブース …キッチンブース内にもちょっとしたスパイスニッチも。ワクワクさせますね。 また、夫婦を出迎える玄関廊下は… After：玄関廊下 お洒落なフックを設置。 コートや帽子などを玄関先に掛けることができ、夫婦でオリジナルなインテリアを楽しめる空間に。また、対面には日用品のストック等を置ける棚を設置し利便性もアップ。 このように、入居後の楽しいイメージを想像させるような「魅せ場」に投資をし、ポータルサイトなどで目に留めやすい「映える」ポイントを作ってターゲット層へ訴求する戦略を私たちは「1点豪華主義」としています。 上手なやりくりを叶える「ぷちっとリノベ」 キッチンと玄関廊下に投資した分、次に考えるところは「節約するところ」です。 Before この事例では、現状の浴室部分が比較的綺麗であったため、前々回投稿の弊社女子力企画室がプロデュースする「お風呂セット」を施工し、節約しました。 After 古くなったお風呂を交換するには、高額な費用がかかりますね。 ですが、この「お風呂セット」の活用で新規交換の約3分の1の費用で既存UBのリノベーションができ、設備交換の費用を抑えることができた分、「1点豪華主義」のキッチンブースや玄関廊下へと予算を回すことができたのです。 この「節約するところ」に焦点を置いたリノベーションを私たちは「ぷちっとリノベ」と称し、リノベーション費用を上手にやりくりするうえで活用しています。 ちなみに今回ご紹介した物件は、家賃が8000円アップして施工中に入居が決定しました。 このように、賃貸物件のリノベーションは、誰もが目を止めるような「写真映えスポット」と、上手に「節約するところ」を組み合わせ、費用をやりくりしプランニングすることがポイントです。 重要なポイントは「ターゲット設定」 さて、このように事例をご紹介いたしましたが、一番重要なのは「どこに投資」し「どこを節約する」べきか、ポイントは「ターゲット設定」がキモになります。 賃貸のお部屋のリノベーションと言えば、「アクセントクロス」も定着してきました。しかし、何でも貼ればよいというものではありません。 きちんと「入居して欲しい」と思うターゲット像を明確に設定して、そのターゲットを引き込むためのコンセプトに沿ったものでないと、せっかくのリノベーションも十分な効果は発揮しません。 女性だからピンクや花柄、男性だからかっこいいお部屋と思いこんだり、ご自身が好きな色を選んでも、またどこかで見たほかのお部屋のマネをしても、立地を含めてそのお部屋を必要としている入居者はさまざまです。 大切なのは丁寧にターゲットを分析し、そのターゲットの心を動かすリノベーションです。ほかには無いオンリーワンのお部屋を入居者は求めています。 お持ちの物件がどのターゲット層に見合うのか、どのようなリフォーム・リノベーションが効果的なのか、まずは建物の現状を含め無料で調査・分析いたします。 （一冊のレポートにしてご報告いたします） オンラインでのご相談・打合せも受け付ております。ご要望がありましたら、遠慮なくお申し付け下さい。 ※劣化状況＋課題や長所、近隣物件の情報や成功事例もつけて1冊のレポートにし報告させていただきます。 ※プランニング相談も受付けています。

大掛かりな改修ではなく、比較的効果の出やすい部分的なリノベーション「門扉」の事例をご紹介したいと思います。 今や賃貸のリノベーション事例は、ネットで探せばたくさん出てくる時代となり、オーナー様ご自身でも「こうしてみたい」「ああしてみたい」とイメージしている方も多いのではないでしょうか？ ただ外壁、外構、共有部、そしてお部屋に設備に…お金をかけて色々手を加えたいけど、現実的にはそうもいかない…という方もいらっしゃると思います。 そこで大掛かりな改修ではなく、比較的効果の出やすい部分的なリノベーション事例をご紹介したいと思います。 門扉の功績 物件にとって最初に訪問者を快く迎えたり場合によっては拒否することもできるアイテム「門扉」。防犯面でのニーズが強い門扉ですが、入居者の目線として、うれしいのはこれだけではありませんでした。 子育て世代にうれしい門扉 こちらの物件は築28年、ちいさなお子様がいるファミリー層が多く住んでいる物件です。 この物件潜んでいた意外な課題が一直線のアプローチです。 ちいさな自転車が見えるかと思いますが、この写真からもお子様が自転車に乗って勢いよく道路に飛び出してしまうことが想像できます。 お母さんと一緒なら…とも思いますが、もし赤ちゃんを抱っこしていたり、たくさん荷物を抱えていたら止められないかもしれません。 そこで活躍したのが設置したこの門扉です。 これなら勢いよく飛び出る前に、一旦止まりますので安心ですね。 ただ最近は門扉を開けっ放しにしてしまう入居者の問題も取り沙汰されていますので、効果を発揮するには、入居者のご理解も必要になる場合がありそうです。 意外な場面で活躍する門扉 こちらの物件は築26年、近くに小学校や中学校があり、ファミリー層に需要の高いエリアです。さてここに門扉をつけた理由は一体何でしょう？ 先程小学校や中学校が近くにあると言いましたが、実はこの階段部分が子どもたちのたまり場、または遊び場になっていたのです。おそらく写真左側の自販機も都合が良かったのでしょう。 入居者にとっては結構イヤな問題ですよね。階段横のゴミ置き場もいいように利用されてしまいそうで。 そこで活躍したのがこの門扉です。 門扉の設置により「ここは人が出入りする所です」という明確な意思表示をした結果、あそび場にはならなくなりました。 また階段上部に設置したことも、気軽に入ることができない印象を与え、防犯面でも効果を発揮しました。 合わせてゴミストッカーも交換。 大規模改修＝リノベーションではない 昨今リノベーションという言葉が独り歩きして、いつの間にか「大規模改修」と位置づけられている印象がありますが、私たちはそうは思っておりません。 あくまでも現状にプラスαの付加価値をつけることであり、それが大規模でも小規模でも、高額でも少額でも関係ないと考えています。 大事なのは、課題を解決することです。 入居者を入れたい、退去を防ぎたい、入居者の不満点を解消したい、投資物件として資産価値を向上させたい…など様々な課題を、オーナー様と一緒に考え私達の経験を足していけたらと思っています。 違う物件で必ずしも同じ結果が出るとは限りませんが、今回の門扉の事例もオーナー様が困っている案件に対し、いっしょに考え出したプランです。 ご所有の物件を今後、どうしていくか、まずは建物診断からはじめてみませんか。 診断・ご相談は無料ですのでぜひご活用ください。

入居希望者のお部屋探しの条件として、広さや設備と共に考慮される「駅からの距離」。 離れているということで希望者の候補に入れず、入居付けに苦労されているオーナーさんは少なくないのでないでしょうか？ 大手不動産情報サイトが、現在の住まいの最寄り駅までの徒歩時間の調査をしたところ、一番多いのは「10分～15分未満」でした。 「家賃を予算以内に納めたく、駅近だと家賃帯が高い為」「自転車があるので多少距離があっても安価な部屋が良い」「内装が気に入っていたので」といった事が理由として挙げられました。 駅から近ければ近いほど良いが、予算との兼ね合いで距離を妥協した人が多いようです。 駅徒歩20分、築25年の木造2階建てアパートのリノベーション事例 駅から徒歩20分と距離はありますが駐車場も駐輪場もあります。 外観 物件周辺は自然豊かでのんびりとした良い雰囲気の環境です。都会の喧騒を離れてロハスにのんびり暮らしたい単身者や、近隣に小学校もあることから、子育てファミリーも取り込める住環境と分析しました。 内装：Before 内装は昔ながらの和室で現代ではあまり需要のない2DKの間取り。設備や建具も劣化が目立ちました。 内装：After そこを使い勝手が良く、さらに写真映えも兼ねる対面キッチンと、お部屋を華やかに魅せるアクセントクロスで大変身。 また建具は既存の枠を活かし、不必要な扉は取り払い、コストを抑えつつ使い勝手の良い収納にしました。 浴室：Before 浴室：After 経年の古さを感じる浴槽は、「お風呂セット」で新品同様に生まれ変わらせました。 設備交換なしでこんなにイメージが変わります。 また内覧時に入居後の新生活を想像させる、おしゃれなアクセント小物を設置。 意匠性のあるポイントがちりばめられていると、華々しい未来の姿を想起するのではないでしょうか。検索時の写真からもイメージすることでしょう。 大がかりな施工をせずとも、気軽に他物件と差別化を図れることも小物アピール作戦の良いところ。 こういった小物類に費用が出せるのも、前述の「お風呂セット」施工が新規交換の約1/3の費用でできるところにあります。 朝日リビング 女子力企画室考案「お風呂セット」 浮いた費用をキッチン設備やアクセント小物類に充てることができ、効率よく改修できました。 改修後は家賃アップでの入居が叶い、リノベーション大成功。 今回ご紹介した物件での成功ポイントは大きく3つ。 建物診断や立地分析から見合ったターゲットを導き出す 入居希望者をときめかせる、映えポイントの設定 予算配分の見極め 必ずしも「駅から遠い」はデメリットではありません。 立地環境や建物の分析からターゲットを想定し、ニーズや予算に適した修繕・改修をすることで空室対策は可能だと私たちは考えています。 またセンスあるインテリア小物のコーディネートや、生活導線を考慮した女性目線のプランニングは私たちの持ち味です。 朝日リビングは、空室で困っている・満室を維持したいオーナー様と一緒に、もっとも良い改修方法を考えます。どんなデザインが良いか、限りある費用面でどんな事ができるか…など、ぜひご相談ください。

【女子力企画室】リノベーションのご提案No.01 新型コロナウィルス感染症の影響で新しい生活様式が浸透し、マスクや手指の消毒にも慣れてきましたね。賃貸物件の入居者様にもテレワークを経験された方は多いのではないでしょうか？ 今回は、そんな新しい生活様式に沿った“住む方に合わせて変化する”多目的スペースの事例を紹介いたします。 テレワークで感じた課題 自宅でzoomなどのオンラインでのビデオ会議をしている時に、ご家族や洗濯物等の生活感を感じさせる物が映り込んでしまったり、家庭内の物音で仕事に集中できなかったりと課題があった方もいらっしゃるかと思います。 テレワーク中、特にビデオ会議を行う時は、周囲や背景が気にならないように、小さくても個室があると便利ですよね。 かつワークスペースとして使用するだけではなく、入居者様それぞれが自分らしい使い方をできるようなバラエティーに富んだ空間だとさらに嬉しいところです。 そんな幅広いニーズにマッチした使い方ができる、アイデア事例がこちらです。 入居者の生活スタイルに応じて変貌を遂げる部屋 元々集会室であったマンションの一室を、1LDKへコンバージョン(用途変更）しました。 広いLDKの一角を壁で囲み、多目的空間を設けることで（下の間取り図の赤丸） 入居者の生活スタイルに応じてさまざまな活用ができるようプランニングしています。 このように四方を壁で囲んでいますので、ほぼ個室として活用できます。 余計な背景が映り込む心配もありません。 またキッチンと脱衣室の間の家事導線中にあるので、ちょっとした家事室やランドリールームとしても活用できます。 ランドリールームは今後注目していきたい使い方の一つです。 脱衣室で洗濯をしてそのまま干すことができ、アイロンがけや畳む作業までできます。 室内干しをするとお部屋が乱雑に見え、とてもストレスになりますが、このように四方が壁に囲まれている空間でしたらLDKに生活感を出さずに素敵な生活を送ることができますね。 この事例では、ガラスブロックを壁面にランダムに入れているので、LDKとのつながりを感じることもできます。 重要なポイントは「ターゲット設定」 賃貸住宅の入居者様の暮らしは十人十色。リノベーションをする時は、入居者ターゲットの設定がとても大切です。 さらに社会や価値観の変化に追従できるよう、柔軟に使い方を変えられることがコロナ禍でのリノベーションのコツです！ 私達は、住む方のその人らしい素敵な生活が送れる物件作りを心がけています。 朝日リビングの「女子力企画室」とは？ 賃貸リノベーションの専門集団。 全国23拠点で活躍するリノベーションプランナーで構成されています。 オーナー様に寄り添い、賃貸住宅に住まう入居者様の暮らしをデザインするプロジェクトチームです。 どんな間取りやデザインが良いか、限りある費用面でどんな事ができるか…など、ぜひご相談ください。

外壁をタイルで仕上げてあるマンション、本当に多いですよね？ タイル仕上げのマンションは、昭和６０年代から急速に増え、塗装に比べて高級感もあるため、現在では主流の仕上げとなっています。 タイルの材質は主に磁器であり、耐久性が非常に高く「メンテナンスフリー」と思われている方も多いと思います。 タイルは建物に接着されている物です。タイル自体は半永久的に保っても、接着剤はそうではありません。 貼ってある物はいつか必ずはがれて落ちます。 はがれて落ちる前の段階で、接着剤が酸性雨で溶け出し、タイルと建物本体の間に空間ができた状態になります。 これを「タイルの浮き」と呼びます。 ​ ​では、「タイルの浮き」について、ご説明していきましょう。 ① 関連する法律について 2008年4月に改正された建築基準法施工規則で、外壁がタイル貼のマンションでは、 築10年を経過して築13年までに外壁の「全面打診調査」が義務付けられています。 ​ 調査対象となるのは、タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）の場合です。 マンションやホテルに代表される、特殊建築物の定期調査では、外壁仕上げ材についてまず、 ・目視による劣化や損傷の状況の確認 ・手の届く範囲の打診調査を実施し、浮きの有無を判断 ※打診調査の様子 その上で、 １．手の届く範囲の打診等により異常が認められた場合 ２．竣工、外壁改修等の後、10年を超えてから最初の調査である場合 に「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」を全面的に打診等により調査しなければならない。 つまり、10年毎に全面打診調査が必要となります。 打診調査の結果、異状が認められた個所の修繕工事を行うことになります。 例外として １．当該調査の実施後3年以内に外壁改修もしくは全面打診等が行われることが確実である場合 ２．別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合 これらの場合は全面打診調査を行わなくても良いとされています。 この改正の背景には、平成17年（2005年）6月14日に東京都内のオフィスビルの斜壁の外壁タイルの一部（重さ計約785キロ）がはがれ落ち、通行人2名が負傷する重大事故が発生たことがあります。 これを機に国土交通省が全国調査を行ったところ、10年以上経過した3階建て以上の建物で外壁材の落下の危険性のある建物が全国で900件以上あることを把握。建築基準法改正に至ったという経緯があります。 ② そもそもタイルの「浮き」とは？ タイルの浮きとは、タイルと躯体の間に空洞ができている状態です。原因は、タイル目地のモルタル表面から雨水が浸透したり、躯体とタイル、モルタルの柔軟性などの違いにより発生したクラック（ひび割れ）や、劣化した伸縮目地などから浸入した酸性雨が、タイル裏に回り、接着剤であるモルタルが溶け出したために起こります。 打診棒でたたくと、うつろな音がする為、発見は容易です。（正常な個所は詰まっている音がする） ※タイルの浮きが進行し、一部剥離落下が始まった外壁 ③ タイルの浮きが有ると何故怖い？ 前述の通り、浮きが有る＝モルタル（接着剤）が無くなっている＝接着力が低下している。ということになるので、剥離を起こし落下する危険があります。 また、広範囲にわたり浮きが進行していた場合、１枚が剥離したことをきっかけに、広範囲でタイルがまとめて剥離し、落下することもあります。（下写真参照） ​ 前述の通り、一般的に外壁タイルは磁器であることが多く、重量もそれなりにある為、落下時に下に歩行者などがいた場合は命に係わる事故につながることもあります。 実際に平成元年に北九州市で起きた事故では、落下してきたタイルにより２名が命を落としています。 ※広範囲でタイルが落下した外壁。矢印で示した所に、雨水が浸入した雨だれ跡が見られる 事故を起こしニュースにでもなってしまうと、マンション名が不本意な形でインターネット上に残り続けてしまうこともあり得ます。また、マンション名を変えたとしても、入居者の方が住みにくさを感じるようになったり、売却・賃貸しづらくなるようなケースもあるかもしれません。 ​ 事故を未然に防ぐためにも、新築から１０年または、前回の改修から１０年が経過した場合は、必ずタイルの打診調査を受けましょう。 ​ 弊社の建物診断では、タイル調査の第一段階である、 ・目視による劣化損傷状況の確認 ・手の届く範囲の打診調査 が無料でご提供できます。これを機にぜひ弊社の建物診断をご利用ください。 修繕方法に関しましては、こちらの動画をご覧ください。

【女子力企画室】リノベーションのご提案No.02 今回は数々のハンデを抱えた不人気物件をリノベーションでよみがえらせ、 物件の窓口となる管理会社様のお悩みを解決した事例をご紹介します。 お悩み満載な物件 最寄駅が遠くバスで１８分、敷地内に駐車場がなく、さらに心理的瑕疵物件･･･というお悩み満載な空室案件。 オーナー様からは「一般的な明るい部屋へ」との要望でしたが、このようにハンデがある物件に「住みたい」と思っていただくには、“ 他には無いこの物件だけの魅力 ” を持ったプランにすることが必要と考えました。 物件が持つ特徴や問題点、立地環境から分析し ターゲット像を設定 まずは物件分析から。 【Before：間取り】 築３０年（施工当時）の２ＤＫの部屋。 最寄り駅までバス利用で１８分という距離ですが、都心に近いエリアなので通勤には便利であり、また閑静な住宅地に立地しています。 【ターゲットイメージ】 この周辺環境と部屋の広さから、ターゲットはＤＩＮＫＳ（共働きで子供を意識的に持たない夫婦）に設定。 ただし心理的瑕疵物件で家賃を下げざるを得ない状況だったので、男性の一人暮らしも見込める配色であることをポイントに置きました。 そこで導き出されたコンセプトは『北欧 × ＨＯＴＥＬ』 【コンセプトイメージ】 全体的なデザインは北欧テイストに、そして普通の賃貸にはない特別な演出方法としてＨＯＴＥＬテイストをかけ合わせました。 玄関扉を開けた一瞬の印象で入居希望者の心を掴む 人の第一印象が３秒で決まるのと同じように、物件の印象も内見して３秒で決まると言われています。 恐らく、多くの入居希望者は、設備や居室内工事に目が向くことが多いでしょう。 ですが、“ 魅力 ”の演出方法として重要なのは、「玄関扉を開けた一瞬の第一印象（デザイン及び匂い含む）で入居希望者の心を掴むこと」にあります。 そこで、扉を開けた瞬間に心を掴むようなポイントを多くちりばめ、プランニングしました。 【After：間取り】 まず扉を開けると広々とした玄関ホールに。 ここには安価で設置できるあると便利なコートフックや傘かけなどのアクセント小物に加え、大容量のシューズボックスや全身ミラー、ちょっとしたカウンター棚を設けました。 こうしたアイテムは、新生活の楽しいイメージを湧かせるポイントとなります。 「この収納にはアレを仕舞おう」「この棚にはアレを飾ろう」などワクワクを想像させることでしょう。 次にデットスペースが生じやすい廊下空間です。 ここに一工夫をし、廊下と玄関ホールを組み合わせ、１つの居室として活用できるＤＥＮ（書斎や趣味の小部屋）を設けました。 二人暮らしのお部屋には、二人が顔を合わせる空間と一人になれる空間、どちらもあると快適ですね。 昨今のコロナ禍による仕事のテレワーク化もあり、住居内のワーキングスペース需要は高まっています。 このＤＥＮがあれば１ＬＤＫでもお互い自分だけのゆったりした時間や空間を持つことができますね。 そして、最も長い時間を過ごすＬＤＫ。 こちらは玄関のＤＥＮスペースとは対照的に、コミュニケーションがとりやすい対面式キッチンへ。 洋室への間仕切りは全開口できる２枚引き戸で、開放感を出すようにもできます。 最後にサニタリールーム。 ここではあえてトイレと洗面をつなげ、ＨＯＴＥＬのような装いにしました。 重要なポイントは「ターゲット設定」 多々ハンデがあった部屋は、想定よりも家賃の下落を抑えられ、施工後すぐにターゲットの２０代ＤＩＮＫＳの方の入居が決まりました。 （担当の管理会社様にも大変喜んでいただけました！） 課題を抱えていたとしても、それを凌ぐ “ ここだけの魅力 ” を作り出せれば入居は決まります。 そのお部屋を必要としている入居者は様々です。 大切なのは立地を含めて丁寧にターゲットを分析し、そのターゲットの心を動かすリノベーションです。 他には無いオンリーワンのお部屋は、様々のハンデも克服し、集客力を高めることができます。 朝日リビングの「女子力企画室」とは？ 賃貸リノベーションの専門集団。 全国２３拠点で活躍するリノベーションプランナーで構成されています。 オーナー様に寄り添い、賃貸住宅に住まう入居者様の暮らしをデザインするプロジェクトチームです。 空室お悩みやデザインのご相談など、ぜひお気軽にお問合わせください♪

総務省の調査では、全国の賃貸物件のうち約60％以上が築30年を超える物件です。築古物件を所有されている賃貸オーナー様の中には、「入居者を入れるには、家賃を下げるしかない」と考えている方もいらっしゃると思います。 そこで今回は築30年以上の物件で、リノベーションによって家賃UPした事例を3つご紹介します。 ■築32年、デッドスペースを活用し家賃17,000円アップ 事例物件は築32年のマンションです。都心へのアクセスが30分程度、付近に大学もある立地環境から、ターゲットを20代の単身男性（社会人・学生）に設定し、インダストリアルな雰囲気にまとめました。またデッドスペースを活用し、収納力を上げながらも居室を広くさせることに成功。家賃を17,000円UPさせたにもかかわらず、施工中に入居が決定しました。 【物件概要】 築32年／１DK／RC3階建て／15戸 家賃68,000円→85,000円 ※赤い線・赤枠はデッドスペースになっていた箇所です。 ■築45年、バス＆徒歩物件でも家賃5,000円アップ 物件は、最寄り駅からバス8分徒歩3分と、やや駅から遠い立地ではりますが、閑静な住宅街で周囲には幼稚園や保育施設も複数あり、スーパーや病院なども充実しています。そこでターゲットを新婚夫婦に設定し、子育てに適したお部屋にリノベーションし間取りも変更。家賃相場が低いエリアにもかかわらず5,000円アップで入居が決定しました。 【物件概要】 築45年／3DK→２LDK／RC4階建て／24戸 家賃55,000円→60,000円 さらに詳しい事例内容を見たいかたはこちら ■築38年、エントランス改修で家賃6,000円アップ＆満室 物件は、オフィス街や繁華街に囲まれ、人通りの多い場所にありました。そこで、仕事で帰宅が遅くなる単身社会人にターゲットを設定し、夜間の印象を重視したエントランスのリノベーションを実施。冷たい印象を受けるタイルから、温かみのある木目調や石調の建材を組みわせて雰囲気を変え、２部屋あった空室は家賃5,000円UPでともに入居が決まりました。 【物件概要】 築38年／1R＋テナント／RC7階建て／15戸＋テナント15軒 家賃55,000円→60,000円 さらに詳しい事例を見たい方はこちら ■築30年以上でも家賃下げすに収益物件として再生できる いかがでしたでしょうか。 築30年以上でもリノベーションを行うことで、家賃UP＋入居促進に繋がり収益物件として再生できます。 家賃を下げ続けることは、家賃収入の低下だけでなく、入居者の質の悪化に繋がり物件の管理にも影響が出てしまいますので、オーナー様と管理会社様の双方にとって良くありません。 ぜひリノベーションを空室対策の選択肢として検討していただきたいと思います。朝日リビングでは、物件の現状把握と、空室対策に役立つ情報が得られる「無料建物診断」を行っていますので、ご活用ください。

「新築から10年が経過した...」、「親から引き継いだマンションの劣化が目立ってきた...」など、改修工事を初めて経験するという方も多いと思います。 「どのタイミングで費用が発生するのか？」「工事に際して入居者やご近所にどう伝えれば...？」「そもそもどこに頼んだらいいのか？」等、わからないことだらけではないでしょうか？ そういった方の為に、今回は大規模修繕に関して、弊社における「建物診断から完工まで、改修工事の流れ」を簡単にご説明していきたいと思います。 1.建物診断 まず、建物診断を行います。 建物診断を行うことで建物の現状を知り、劣化箇所や補修工事の緊急度を知ることで、無駄な工事を避け、費用を抑えた工事計画を立てることができます。建物診断も行わないで、いきなり見積に取り掛かる業者に工事を任せるのは、少し考えた方が良いかもしれません。 ※建物診断の光景 まず、専門のスタッフが現地にて、目視および打診で調査を行います。各部の劣化の状況はもちろん、賃貸物件としての長所・短所もあわせて調査します。また、弊社の場合、建物だけでなく周辺環境もあわせて調べます。 ※周辺調査の光景 こうして現地調査で得られたデータをもとに「リノベーションレポート」（診断報告書・改善提案書）の作成を行います。 ※リノベーションレポートとは？ ※リノベーションレポートサンプル 「リノベーションレポート」は主に以下の内容で構成されています。 ・建物の状況： 建物の劣化状況とその補修方法を図解入りで詳細に解説し、劣化の状況とは別に、建物の 収益物件としての「問題点」にまで言及します。 ・周辺環境： 物件の立地条件、周辺の施設、競合する物件など周辺環境の分析。 ・改修コンセプト： 「ターゲットとすべき入居者層」と、それを元にした改修コンセプトのご提案。 2.お見積 建物診断の結果、工事が必要となりましたら、お見積りを作成します。 見積書：仮設工事・補修工事・仕上げ工事他、多岐にわたる内容を詳細に記載し、 ご提出時には、担当者がその内容に関してくわしくご説明いたします。 ※見積書・イメージプラン 仕上がりのイメージをより明確に持っていただく為、このタイミングでイメージプランをお出しすることもあります。 以上までが、無料でご利用いただける弊社のサービスです。 この後、お見積内容、ご予算に納得いただければ、ご契約となり、工事に着手します。 3.工事 ※施工中写真 工事期間中は建物が足場やネットで覆われたり、ベランダの使用に制限が設けられたりと、入居者の皆様には、なにかとご不便・ご迷惑をおかけすることになります。出来る限り皆様が過ごしやすいよう、工程毎に工事内容とご協力いただきたい事を事前にお知らせしております。 着工前：工事着工の10～7日前に弊社の担当者が、入居者様及び近隣の皆様へのご挨拶と告知を行います。また、建物の良く見える場所に注意事項・工程表などを貼り出します。 ※案内チラシ、工程表、注意事項などが張り出された「万能塀」 施工中：施工中にご注意いただく事項、ベランダ使用の可・不可などを工程ごとに告知いたします。 中間検査：下地補修が終わった時点で中間検査を行い、漏れや手直し箇所が無いかをチ ェック。手直し箇所があれば速やかに行い、確認後、次の工程に進みます。 完工検査：ほぼすべての工程が終わった段階で、仮設足場の撤去前に建物全体を検査します。手直し箇所があれば速やかに行います。 足場撤去：建物の周りの足場を撤去し、足場のあった周辺を清掃します。 ※完工検査の光景 以上が全て終了しますと、完工引き渡しとなります。 いかがでしたでしょうか？簡単に概略だけをお伝えしましたが、改修工事の大まかな流れをつかんで参考にしていただければ幸いです。 改修工事をお考えの方、劣化診断だけでなく様々な情報満載の弊社のリノベーションレポートをご活用ください。

朝日リビングでは、リノベーションをする際に“入居者ターゲットの設定”を行っていますが、「万人受けするほうがいいのでは？」や「なんでやる必要があるの？」と、あまり必要性を感じていないオーナー様や管理会社の方もいらっしゃるかと思います。 そこで今回は、リノベーションにおいて、入居者ターゲットを設定する３つのメリットについてお伝えします。 ■入居者ターゲットを設定する３つのメリット ずばり、結論は下記３点です。 メリット①：ニーズが具体的になり効果的な戦略が立てられる メリット②：入居が決まりやすい メリット③：工事費の無駄を防げる つまり、「予算内で、物件探しをしている人に選ばれやすい魅力的な物件をつくるため」に、入居者ターゲットを設定しています。 どういうことなのか？　ひとつひとつのメリットを紐解いていきましょう。 ■メリット①：ニーズが具体的になり効果的な戦略が立てられる こちらは、プレゼント選びに例えると、わかりやすいです。 そこで質問です。 プレゼントをあげる相手が決まっているのと、決まっていないのとでは、どちらがプレゼントを選びやすいですか？ 言うまでもなく、プレゼントをあげる相手が決まっている方が、プレゼントを探しやすいですよね？ なぜなら、相手が決まっていれば、その人が欲している物や好きな色などを、事前に調査してから買うことができるうえに、渡した相手に喜んで貰える確率が高くなるからです。 これが「ニーズが具体的になる」ということです。 反対に、相手が決まっていなければ、何を選んだらいいかわからない上に、せっかく買ったのに喜んでもらえなかった・・・ということにもなりかねないですよね。 リノベーションも同様に、入居者ターゲット（プレゼントを渡す相手）が決まれば、ターゲットが好みそうなデザイン、ターゲットに必要な設備、ターゲットが過ごしやすい間取りなどを、プランに落とし込んでいけるので、空室対策に効果的なプランが立てられます。 ■メリット②：入居が決まりやすい メリット①にあるように、ターゲットの欲しているものが物件に反映されていきますので、物件探しをしている人に選ばれやすくなります。 例えば 赤ちゃんがいる子育てファミリーが、物件を探していたとします。同じ家賃、同じ立地、同じ２LDK場合、下記の①と②のどちらの物件を選ぶでしょうか？ ①広いリビング、対面キッチン、洋室２部屋 ②広いリビング、対面キッチン、洋室１部屋、和室１部屋、広い玄関 おそらく、②を選ぶ人が多いでしょう。なぜなら②の物件は、赤ちゃんがいるファミリーが、不便だなと思うことを解決してあげているからです。 つまり入居者ターゲットを設定してリノベーションプランを立てるということは、住む人の好みに寄せることだけではなく、住む人の不満や問題を解決してあげることにも繋がるのです。 よって物件を探している人に選ばれやすくなります。 ■メリット③：施工費の無駄を防げる ３つめのメリットは、メリット①のようにニーズが具体的になるので、必要のないことはやらないで済むということです。 例えば、対面キッチン。 20代の単身男性にはニーズは少ないですが、ファミリにーにはニーズがあります。女性でも、料理にこだわる女性もいれば、料理なんてしないという女性もいます。 例えば、 入居者ターゲットを「仕事やバイトで忙しく休みの日はゆっくりしたい20代単身女性」に設定した場合、無理に対面キッチンにする必要はありません。むしろ居室の広い方が気に入ってもらえるかもしれません。 つまり、入居者ターゲットを設定しておくと、必要なものと必要でないもの、優先順位が明確になります。優先順位の高いものをプランに入れ、予算外となるものは、優先順位の低いものから削除していけるので、工事費の無駄がなくなります。 ■入居者ターゲットの設定方法 いかがでしたでしょうか？ 入居者ターゲットを設定することが、リノベーションの費用対効果をあげることだと感じていただけたでしょうか？ ここで注意しておきたいことが１点あります。それは 入居者ターゲットは、やみくもに選んでいるわけではありません。 ・物件の特徴や課題（間取りも含む） ・現入居者 ・地域の特性からそのエリアを選ぶ可能性が高い人 上記の情報を、建物診断と管理会社へのヒアリングから分析をしたうえで入居者ターゲットを割り出しています。 リノベーションを検討されている方、長期の修繕計画を立てたい方は、ぜひ朝日リビングの建物診断をご活用ください。１冊のレポートでご報告いたします。

「放っておくと怖いタイルの浮き」でお伝えしました通り、タイルに浮きが発生しているのは、とても危険な状態です。では、安全な状態にするために、どのように修繕を行うのでしょうか？今回は、図解とともに修繕工程を詳細にご説明します。 ①施工範囲の特定 打診棒で調査を行い、浮きが発生しているところを特定します。 ※打診棒による調査の模様 タイルの浮きが発生しているところは、下図のように空洞部分ができており、そのため打診棒でタイルを叩くと、虚ろな音がします。 ②樹脂注入の為の穴開け 浮いている部分が特定できたら、接着剤の役割をする樹脂を注入するための穴を開けます。 穴は、タイル目地に開けるのが一般的です。 タイルがモルタルごと剝がれないよう補強する為に、躯体に達するまで目地の部分に穴を開けます。 ③接着の為の樹脂を注入 穴が開いたら、穴を清掃して接着剤となるエポキシ樹脂を注入します。この際、樹脂が隅々まで行きわたるように、圧力をかけて注入します。 ④補強の為の金属ピンの挿入 エポキシ樹脂が行きわたったら、躯体とモルタルをつなぐ金属ピンを挿入します。このピンを入れることによって、より強固に補強される訳です。 ⑤シール材による穴塞ぎ 最後に注入口をシール材で塞ぎます。これで、タイル補強は完了です。 こちらに施工の模様を撮影したムービーがあります。これまでの図解を頭に入れて見ていただけると、より内容がご理解いただけると思います。ぜひ当記事と併せてご覧ください。 ※今回ご紹介した補修方法はあくまでも一例で、劣化の進行具合によってはタイルを一旦除去して貼り直しが必要な場合もあります。 お建物のタイルが気になったら、無料建物診断をご利用ください！

空室を抱え、そろそろ手を打たなきゃと考えているオーナー様や管理会社様もいらっしゃるかと思います。打開策のひとつとしてリノベーションを検討してみるものの、不安や疑問があって踏み出せないでいる方のために、下記のQ&Aをご用意しました。少しでもご参考になればと思います。 Q１：予算が少ないとリノベーションできないですよね？ Q２：リノベーションのデメリットは何でしょうか？ Q３：築30年を超えると、リノベーションをしても意味がないのでしょうか？ Q４：みんなが好むデザインにすれば空室は埋まりますか？ Q５：リフォームとリノベーションって何が違うのでしょうか？ Q１　予算が少ないとリノベーションできないですよね？ いいえ。予算が少なくても空室対策に効果的なリノベーションは可能です。 どこに予算をかけて、どこを節約するか、そのやりくりが大切です。 予算が限られている場合、物件を探している人の目を引くような、写真映えするポイントに予算をかける手法をお勧めしています。朝日リビングではこれを「1点豪華主義」と呼んでいます。 予算を節約する箇所は、クオリティが落ちないように見せることが大事です。これを私たちは「ぷちっとリノベ」と呼んでいますが、この手法には発想力やセンスが求められます。 事例は下記を御覧ください。 ※動画は4分ごろから「1点豪華主義」と「ぷちっとリノベ」のご紹介が始まります。 Q２　リノベーションのデメリットは何でしょうか？ 先行投資であることです。 投資を回収するためにはしっかりリノベーションプランを練る必要があります。 ご周知のこととは思いますが、リノベーションをしたからと言って必ず入居が決まるわけではありません。だからこそ、少しでも確率を上げられるように、プランニング（企画）をしっかり行う必要があります。 年間6000件以上施工している経験から、一番危険なのは「なんとなく」です。なんとなく流行っているデザインにする、なんとなく人気の設備をつけておく、というのは失敗に終わる傾向があります。 どうやってプランニングしているのか？については下記動画を御覧ください。 Q３　築30年を超えると、リノベーションをしても意味がないのでしょうか？ そんなことはありません。築30年以上で入居につながったリノベーション事例はたくさんあります。 築年数では諦めてほしくないです。もちろん物件の状態（老朽化具合など）をしっかり確認する必要はありますが、プランニング（企画）次第で入居や家賃アップを見込めます。 築30年どころか築40年以上の物件でも、リノベーション後に入居率のアップや家賃アップの成果が出た成功例はたくさんあります。下記事例記事を御覧ください。 Q４：みんなが好むデザインにすれば空室は埋まりますか？ それも戦略のひとつですが、好みや趣向が多様化している今、ターゲットを設定することをお勧めします。 デザインは属性（年齢や性別、ライフスタイルや趣味など）によって好みが異なりますので、誰もが共通して好むデザインのお部屋にリノベーションするのは難しいです。ただし、属性ごとに好みの傾向はありますので、それをキャッチしてリノベーションプランに反映させることで、入居につなげやすくなります。 つまり、大切なのは入居者ターゲットを設定することです。ターゲット設定のメリットについては、下記の記事にも詳しく書いています。 Q５：リフォームとリノベーションって何が違うのでしょうか？ 簡単に言いますと「建築当時の機能性に戻す」か「付加価値をつけて更新する」です。 目的の違いです。 リフォーム（修繕）：劣化した個所を修復し、安全性や快適性を維持するための施策 リノベーション（改修）：物件の集客力を上げ、建物の価値を向上するための施策 年月とともに建物が老朽化、陳腐化する一方で、人々の暮らし方や住まいへのニーズは多様化していきますので、リフォームするだけでは競争力を上げることはできません。 下記の動画や記事でも詳しく解説しています。 その他の疑問や不安について いかがでしたでしょうか？ ここで挙げた以外にも、「うちの物件の入居者ターゲットってどんな人？」や、「どこを改善したら集客力のある物件になるのか？」といった疑問や不安がある方は、弊社の無料建物診断を活用してから、再度リノベーションについてご検討いただければと思います。 建物診断では、下記の内容を調査して、レポート（報告書）を差し上げています。 ■物件の経年劣化状況 ■集客に活かせる物件の長所と集客を妨げてしまっている物件の課題 ■物件の周辺環境 ■入居の可能性が高いターゲット ■類似物件の成功事例 お気軽にご利用ください。

ファミリー世帯の暮らしは、お子さまの成長に合わせて変化していきます。小さなお子さまと暮らすファミリーは、その時々の生活スタイルに、フレキシブルな対応ができるお部屋が好まれます。 本記事では、ファミリー向けにリノベーションをした様々な事例をご紹介します。当社は、予算に合わせてリノベーションのプランをご提案していますので、気になる事例がありましたら最下段の「お問い合わせ」フォームよりご相談ください。 １.ベビーカーがそのまま入れる広い玄関 ベビーカーや三輪車を置いても邪魔にならないように、隣室の押入を撤去し、ゆったりと広い玄関スペースにリノベーションしました。ベビーカーのまま玄関に入っても余裕があるため、買い物帰りで荷物が多くてもお子さんをスムーズにベビーカーから降ろすことができます。 ２.家族団らんのリビングルーム ゆったりと家族団らんの時を過ごせるよう、ダイニングキッチンと和室の間仕切りを撤去し、広々としたLDKにしました。L型カウンターで食事の用意をしながらお子さまの勉強の様子を見ることもできて安心です。キッチン入り口には、ベビーゲートも設置できるように配慮しました。 ３.勉強にもテレワークにも使える大型収納 お子さまの成長とともに物は増えていきます。そんなファミリー世帯向けに、収納を複数設置しました。そのうちの1つは多目的に使用できるオープンクローゼットにしました。 収納用途以外にも、ワークスペースのデスクとしても使えるように、大きな棚を設置しました。勉強机として使うこともできますし、コンセントを設置し棚の端には配線穴を開けてあるので、PC作業やテレワークも可能です。 ４.マンションへの出入りも楽々 こちらはマンションのアプローチのリノベーション事例です。お子さんが乗ったベビーカーと荷物を抱えて階段を上るのは一苦労ですが、スロープがないアプローチはよくあります。ベビーカーを押してそのまま通れるように、階段の一部をスロープにしました。入居検討者は、専有部分だけではなく共用部分もチェックしますので、このような細かな心配りは、ファミリー層に選ばれるポイントになります。 いかがでしたでしょうか？ 当社は、予算に合わせてリノベーションのプランをご提案しています。お気軽に「お問い合わせ」フォームよりご相談ください。