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朝日リビングの建物診断は建物の劣化部を診断するだけではありません。立地環境や周辺環境を調査、分析を行い、入居者ターゲットに選ばれる為のヒントをレポートにまとめてご報告いたします。 世の中に賃貸物件は数多く存在しますが、物件それぞれに入居者ターゲットを引き付ける魅力となる要素もあれば、反対に逃してしまう要素もあります。 入居者ターゲットに選ばれる為には、ご自身の物件を俯瞰し、競合物件に比べて何が劣っているのか、そして反対に勝っている部分を知る事が大切です。 朝日リビングは建物診断でオーナー様の所有物件を様々な角度から調査を行い、集客のさまたげになっている課題とその改善策＝空室対策のヒントをレポートにまとめてご報告します。 「建物診断」は物件の価値を向上させる第一歩 朝日リビングの「建物診断」は劣化診断をするだけではなく、立地や周辺環境の調査・分析も行います。 なぜなら、劣化した箇所を補修するだけでは誰にも気づいてもらえないのです。 せっかく費用をかけて補修を行っても、入居者ターゲットのニーズに応えられていなければ、数ある競合物件の中に埋もれてしまいます。 入居者が「住まい」に求めるものは時代や世情とともに変化するものです。 ですので、朝日リビングの建物診断は、劣化状況の確認はもちろんのこと、物件が持っている、入居者ターゲットを引き付ける長所の発見や、改善すべき短所、周辺エリアの調査まで行います。そこから得た情報を分析し、入居者ターゲットに選ばれる物件になる為の戦略立案を行います。 朝日リビングの建物診断は、以下の３つのポイントから構成されています。 １.物件の状況や周辺環境の情報収集 ２.収集した情報を分析し戦略立案 ３.レポートにまとめてご報告 いったいどんな事を行い、どのように進めているのでしょうか？ 具体的にご紹介します。 １.物件の状況や周辺環境の情報収集 ① 建物の劣化状況や、備えている設備 ② 入居者ターゲットが注目する長所 ③ 退居者が出てしまう課題 ④ 周辺エリアの特性（商業施設、医療施設、学校、交通の便など） ⑤ 競合物件の情報 建物の劣化状況や設備の仕様などの調査を行う際、オーナー様もお立ち会いいただければ、物件が入居者ターゲットの目にどう映っているのか、第三者の視点で状況を解説していきます。もちろん疑問やご質問にもお答えします。 特に劣化状況の確認は、後にお渡しするレポートでもできるだけわかりやすくお伝えするようにしておりますが、実際に目で見ていただきながらその場でやり取りすることで、オーナー様も劣化状況に対し、具体的な理解が深まっていきます。 入居者ターゲットのタイプによって喜ばれる設備の仕様は当然違います。 周辺エリアの調査で、近隣にどんな施設があるのか、どんな街並みなのか、最寄り駅の路線状況はどうなのかなどを調べれば、学生向きなのか社会人向きなのか、男性なのか女性なのか、ファミリー世帯なのか高齢者世帯なのか、その他にも、勤務地、職業など、どういった方が、物件の入居者として向いているのかが見えてきます。 周辺エリアと競合物件の調査は現入居者や、街のことをよく知るオーナー様や管理会社様にもご協力を仰いでいます。 ２.収集した情報を分析し戦略立案 診断で得た情報をもとに、入居者ターゲットを導く戦略を立てていきます。 調査結果を掛け合わせることで、競合物件と差がつくプランが見えてきます。 収益物件としての強みや課題の整理を行う事で、改善すべき点の優先順位が決まります。 入居者ターゲットからみて改善すべき点に予算をかけ、それ以外は抑える。コスト圧縮も大切なポイントかと思います。 例えば、とある1Kマンションの建物診断を行った時のお話です。 建物診断を行った結果、駅からは少し距離があるものの、複数の大学にアクセスしやすい場所に立地している事が分かりました。大学生の入居が見込めることが明確になったので、自転車で通学する大学生を入居者ターゲットに設定。エントランス横のむき出しの駐輪場が、煩雑な印象を与えていたので、木調のルーバーフェンスを設置しすっきりとさせるプランをご提案しました。 ３.レポートにまとめてご報告 情報収集した内容や分析した結果を、１冊のレポートにしてお渡ししています。 先にも申しましたが、弊社では情報収集、情報分析、レポート提出までのすべてを「建物診断」と呼び、無料で行っています。 建物診断の様子を動画でどうぞ！ 入居者ターゲットに選んでもらう物件になる為の建物診断。 行っている様子を簡単な動画にしております。参考までにご覧ください。 外装、内装はもちろん、屋上や外構などの診断も可能です。リノベーションを検討されている方、将来的に考えている方は、ぜひいちど弊社の「建物診断」をご活用ください。

現在の入居者や入居者ターゲットのニーズにあわせてリノベーションすることで、入居促進と退去抑制につながり、物件の資産価値も高めることができます。 築年数は経っていても満室のマンションと、退去者が出てからなかなか空室が埋まらないマンションは、どこが違うのでしょう？収益物件の価値を長く維持するために、満室経営のオーナー様はどんな対策をしているのでしょう？ 入居者ニーズは時代とともに変化します 暮らし方の多様化や設備機器の進歩等によって、住まいに求められる性能や機能が年々高まっている中、周辺の新築マンションにも負けずに入居者に選ばれるためには、計画的に改修＝リノベーションをして、現在の住宅水準までグレードアップすることが不可欠です。修繕だけでは、マンションやアパートの性能を維持するか回復することしかできませんから、劣化を防止することはできても、性能・機能面は陳腐化し、資産価値が低下することにもなりかねません。 例えば、築20年のマンションに「インターネット環境がない」ことや「宅配ボックスがない」こと、築30年のアパートの「郵便受けに鍵がかけれない」ことや「照明が薄暗く、防犯に対する配慮がされていない」こと等はよくあることです。20年前にはパソコンやインターネットは一般的ではありませんでしたし、ネット通販なんて言葉もありませんでした。30年前には、どこの家もクローゼットより押入れが一般的だったかもしれません。 つまり、経年による劣化を修繕して、新築時の性能に回復したとしても、建築当時の時代の水準に戻るということですから、今の世間一般の住居に比べると劣ってしまうでしょう。入居者にとっては、もはや暮らしにくい住居になってしまっている可能性が高いのです。 結果せっかく修繕しても、空室はなかなか埋まらず、費用をなかなか回収できないということになりかねません。また、ついには引越しを検討する入居者も出てきてしまうかもしれません。 そこで大切なのは、長期的な計画として、住宅の性能や機能を向上させるリノベーションを計画しておくことです。上の図のように、大規模修繕のタイミングで、現在の入居者や入居者ターゲットのニーズにあわせてリノベーションすることで、入居促進と退去抑制につながり、物件の資産価値も高めることができます。 "リノベーション"は内装だけではありません リノベーションというと、内装をきれいでお洒落にするというイメージを持たれる方もいますが、経年によってデザインが陳腐化してしまっているマンションは、外装のリノベーションも効果的な空室対策となります。 下の写真は、雨跡や汚れ、傷みが目立ち、築古物件という印象が強かったマンションでしたが、補修と同時に再塗装によってデザイン性を向上させた事例です。地域の中で新しく生まれ変わった印象を与えることができました。 Before After サビが非常に目立っていた立体駐車場も外壁に色を合わせて鉄部塗装し、消えていた駐車位置番号も復活させました。 Before After 長期的な計画を立てるためには、まず物件の現状を知ることが必要です。その上で、入居者ターゲットに合わせてリノベーション計画を立てることが大切です。建物診断、リノベーション提案はぜひ朝日リビングにご相談ください。物件ごとに改善するとよいポイントや空室対策について、わかりやすくレポートにまとめて、アドバイス差し上げます。もちろん無料です！

築30年のマンションの外観デザインをグレードアップした事例を紹介します！ 築30年の物件で気をつけたいこと。 築30年のマンションやアパートは、収益物件として価値をキープするために気をつけなければいけないことがたくさんあります。 30年前というと。。。千代の富士が活躍し、光GENJIが大人気で、分厚いブラウン管のテレビで見ていた時代。筆者は、映画ランボーやロッキーのVHSのレンタルビデオを何度も何度も借りてきて見ていました^^ そんな30年という長い年月の間に、部屋の設備等の老朽化は、入居者からの報告や退去時のチェックで知ることができるのですが、外壁や共用部は、気がつかないうちに劣化が進んでいることも多いんですよね。 また、デザインはいつの間にか時代遅れになってしまい、古い印象を与える原因になってしまいます。物件の外観は、入居検討中の内見者にとって大切な判断ポイントになるので、しっかり対策したいものです。 本記事では、築30年のマンションの外観デザインをグレードアップした事例を紹介します！修繕とともに空室対策として外壁塗装とエントランスのリノベーション工事をしました。 空室対策リノベーションBefore 写真は、築31年、RC造4階建て全26戸のマンションです。外観は印象に残りにくく、近くで見るとかなり劣化が進んでいる箇所もありました。 外壁の配色や銘板の字体からは築年数を感じさせてしまい、古い集合ポストはプライバシーに不安を抱いてしまう古いタイプのものでした。時代によって住居の性能は上がっていくので、性能や機能面にも気をつけたいところです。 外壁や床のヒビ、軒天の塗膜のはがれ等は、雨漏りの原因となるので、しっかり補修する必要があります。雨ざらしになる階段等の鉄部の劣化は特に進行が早く、放っておくと腐食してしまって危険なので注意が必要です。 空室対策リノベーションAfter 外壁を再塗装する際は、劣化した箇所をしっかり補修することが鉄則です。塗装で表面的にきれいになっても、下地をきちんと補修していなければ、劣化の進行を止めることができません。外壁のヒビや欠損部分、鉄部の劣化等もしっかり補修した上で、時代にあったデザインにリニューアルするのが、正しいリノベーションです。 外観全体が明るい印象に大変身し、築30年には見えなくなりましたよね！ポイントは、全体を一色で塗るのではなく、ホワイトとブラックで塗り分けたことで現代的なデザインになったこと。それと、現状の壁面の上から貼るだけの石調シート建材やタイルで、費用をかけすぎずに高級感を出したことです。 近隣に新築物件があったとしても見劣りしない、競争力のある物件になりました。 「築古物件の外観をリニューアルさせたい」、「競争力のある物件へ復活させたい」というご用命がありましたら、適切な補修計画とともにリノベーションプランをご提案致します。もちろん建物診断やデザイン提案は無料で承っております！