なぜ、 成功するリノベーションと失敗するリノベーションが あるのか?

空室対策として成功するリノベーションと失敗するリノベーションでは、どんな違いがあるのでしょうか?



お部屋探しのWEBサイトを見ると、リノベーションをした賃貸物件がたくさん見られるようになりました。人気の高さがうかがえる一方で、オーナー様からは「空室対策にリノベーションしたけど入居が決まらない。。。」「キレイになったのに入居が決まらない。。。」というお話を聞くことがあります。空室対策として成功するリノベーション
と失敗するリノベーションでは、どんな違いがあるのでしょうか?


万人受けしたい...その発想が失敗のモト


空室対策として成功するリノベーションは、プランを作成する段階でどのような入居者に住んでもらいたいかが明確です。


賃貸物件のリノベーションをプランニングする際に、よくある誤解が「万人受けする物件にしたい!」という目標を持つことです。例えば、全ての設備をハイスペックにグレードアップすれば、多くの人へ訴求できるでしょう。しかし、当然多くの費用がかかってしまいます。


デザイン性を向上するのにも、誰にとって良くするのか基準が必要です。デザインの良し悪しの受け止め方は人によって異なるので、万人受けするデザインはなかなかありません。また、オーナーが自分の好みで決めてしまうのも誤った判断と言えるでしょう。



ターゲットを絞ったリノベーション例(外装)


Before

After


海岸に近い立地から、サーファーの単身男性をターゲットに。
マリンスタイルデザインへリノベーション。



ターゲットを絞る利点とは


空室対策では、入居者ターゲットを設定して、訴求する入居者層をあえて絞ってしまうことが大事な戦略になります。絞る=間口を狭めてしまうと考えてしまいがちですが、ターゲットが決まっていれば、その層のニーズが高いところを優先し、そうでないところは切り捨てることができます。限りある予算の中で何に費用をかけて改善すべきか、優先順位が決めやすくなるのです。ただ漠然と良くしたいという考えだと、女性だと暮らしにくい環境にある物件なのに、女性らしい内装にしてしまい、男性には人気がない。。。なんてことが起きてしまいます。また、周辺にスーパーや教育施設、公園が全くない地域に、子育て世帯は暮らさないでしょう。そんな物件では、子育て世帯以外をターゲットにすべきなのです。



どうやってターゲットを絞るか


では、どうやってターゲットを絞ると良いのでしょうか。現在空室があるならば、一時的な空室なのか、長い間空室のままなのかで戦略が変わるでしょう。退去があってもすぐに入居が決まるのであれば、現在の入居者層に喜んでもらえそうな戦略を立てればよいでしょう。一方、空室が長い間埋まらない場合は、これまで考えていた入居者ターゲットと実際の物件にミスマッチがあるのかもしれません。物件の周辺環境が時代とともに変わってしまっていることも考えられます。あらためて物件で暮らしやすい入居者層を検証してみて、戦略転換してみるのがよいでしょう。最初に、部屋の大きさや間取りによって、ファミリーか単身者か大きく分けることができます。さらに、物件の周辺環境によって、単身者であれば男性か女性か、学生か社会人か…ファミリーであれば、子育て世帯か、夫婦のみの世帯か、もしくはシニア世帯はどうか等、あっている入居者像を明確にしていきます。



ターゲットを絞ったリノベーション例(内装)


Before

After


わくわくするような新生活を送りたい、新婚・20代カップルをターゲットに。
カフェ風リノベーション。



どうやってニーズを取り入れるか


ターゲットにしたい入居者層を決めることができたら、その層がどのような条件で部屋探しをするのか調べてみましょう。家族の中に近い年齢層や世帯構成の人がいたら、ぜひ聞いてみてください。また、ホームページやSNSを活用してみるのも良いでしょう。


現代の住宅水準へ合わせた上で、入居者ターゲットの生活に合わせて、リノベーションの方向性、設備の導入やグレードアップ、デザイン性の向上を考えていきましょう。ここまで説明してきたことを実践すれば、成功の確率を上げることができるでしょう。とは言え、世代や暮らし方が全く違う入居者ターゲットを理解することは容易なことではありません。また、現在はインターネットで部屋探しをするのが一般的です。そのことを前提に、部屋の魅力を伝えるための準備もしっかりしましょう。空室対策としてのリノベーションをお考えの際は、ぜひご相談ください。